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各鎮(zhèn)人民政府，環(huán)科園、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，市各街道辦事處，市各委辦局，市各直屬單位：

根據(jù)國家對房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、因城施策的要求和上級有關(guān)文件精神，結(jié)合我市實際，為加快商業(yè)房地產(chǎn)去庫存、進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場管理、維護購房者合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，提出如下意見：

一、加強商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)控

（一）進一步優(yōu)化商業(yè)房地產(chǎn)項目布局

按照商業(yè)房地產(chǎn)“總量平衡、合理布點、有保有壓、轉(zhuǎn)型升級”的要求，加強商業(yè)規(guī)劃與城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃的銜接，引導(dǎo)城市商業(yè)地塊科學(xué)合理、平衡有序開發(fā)建設(shè)。完善商業(yè)網(wǎng)點布點，重點引進具備競爭優(yōu)勢和可持續(xù)發(fā)展力的商貿(mào)服務(wù)業(yè)項目，促進商業(yè)房地產(chǎn)項目在數(shù)量和布點上，與區(qū)域功能、人口規(guī)模、地區(qū)經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)氛圍、消費能力等相適應(yīng)，更好地服務(wù)于全市經(jīng)濟社會發(fā)展。

（二）合理控制商業(yè)房地產(chǎn)市場供應(yīng)節(jié)奏

嚴格控制城市綜合體、普通商業(yè)、辦公等經(jīng)營性用地供應(yīng)，對地方經(jīng)濟發(fā)展具有重要帶動作用的旅游、文體娛樂等特色產(chǎn)業(yè)用地應(yīng)保盡保，對重點區(qū)域開發(fā)、重大基礎(chǔ)設(shè)施項目所配套建設(shè)的商業(yè)、辦公用房應(yīng)科學(xué)論證、有序開發(fā)，促進供需平衡。全市原則上3年內(nèi)不再新增城市綜合體和以普通商業(yè)為主的經(jīng)營性用地供應(yīng)。整體自持的特色商業(yè)以及確有必要建設(shè)的城市綜合體和普通商業(yè)項目，按一事一議原則，報市政府審批。本意見實施之日后簽訂土地出讓合同的商業(yè)類項目，原則上實行現(xiàn)售。

（三）允許部分商業(yè)項目有條件調(diào)整用途

對已繳納土地出讓金并已開工建設(shè)的商住項目，其中尚未實施的相對獨立開發(fā)單元，需調(diào)整商業(yè)、住宅比例的，可由開發(fā)建設(shè)單位向市政府提出申請，市規(guī)劃部門組織專家論證，經(jīng)社會公示無異議，市規(guī)劃委員會討論通過后報市政府批準。市政府批準后，由市國土部門重新核定調(diào)整用途后的土地出讓金，若調(diào)整后的土地出讓金超出原土地出讓金的，則超出部分應(yīng)予補交；若調(diào)整后的土地出讓金低于原土地出讓金的，則低于部分不予退還。對未開工不含住宅的商業(yè)、辦公項目地塊，申請調(diào)整成住宅或商住混合用途的，需收回后重新公開出讓，原開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)參與競拍，回收土地的資金待重新成交后結(jié)算。

（四）鼓勵企業(yè)或個人購買庫存商業(yè)、辦公用房

自意見施行之日起，對企業(yè)或者個人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新購買2016年1月1日前準予預(yù)（銷）售許可的庫存商業(yè)、辦公用房，屬于同一項目且一次性購買面積在500平方米以上的，由市政府對購房人給予已繳契稅 50% 的補助。

（五）嚴格規(guī)范商業(yè)房地產(chǎn)銷售

商業(yè)房地產(chǎn)項目土地出讓時，應(yīng)將整體運營要求或自持比例及自持部分的交易限制條件等內(nèi)容作為出讓條件，并在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中明確約定。原則上商場、商品交易市場、酒店等需整體運營，不得分割銷售。相關(guān)內(nèi)容在土地出讓前，由所在屬地政府提出，經(jīng)市經(jīng)營性用地出讓領(lǐng)導(dǎo)小組討論通過并報市政府批準后納入掛牌出讓文件，成交后在土地出讓合同中予以明確。自意見施行之日起，商業(yè)房地產(chǎn)項目在建立樓盤表時，銷售單元劃分應(yīng)當(dāng)與經(jīng)規(guī)劃部門核準的平面圖一致，以核準圖紙中設(shè)計有固定圍護為界址的幢、層、套（間）等為基本銷售單元。基本銷售單元應(yīng)不小于不動產(chǎn)登記的最小單元。

（六）切實加強商業(yè)房地產(chǎn)項目監(jiān)管

 加強商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)過程各環(huán)節(jié)的監(jiān)管，依法查處違法違規(guī)開發(fā)經(jīng)營行為。著力加強商業(yè)房地產(chǎn)項目營銷監(jiān)管，對欺騙、誤導(dǎo)消費者特別是承諾有升值或投資回報的廣告，市場監(jiān)督管理部門要及時依法查處。對不具有房地產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的的非法集資行為，金融部門和公安部門要嚴格依法查處。項目屬地街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）要對轄區(qū)內(nèi)的商業(yè)房地產(chǎn)項目開展專項排查，對于在售的高風(fēng)險項目，按照分類處置原則，一樓一策，加強動態(tài)監(jiān)管，聯(lián)合相關(guān)職能部門通過約談項目法定代表人、銀行信貸監(jiān)控、銷售進度跟蹤和第三方信用擔(dān)保等方式，建立風(fēng)險防范保障機制。對已出現(xiàn)運營困難的項目，由屬地政府負責(zé)，相關(guān)職能部門配合，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過完善管理、引入合作機構(gòu)等多種方式，改善項目運營狀況，必要時應(yīng)采取經(jīng)濟、法律等手段及時處置化解矛盾。 

二、加強房地產(chǎn)市場管理

（一）實施商品房預(yù)售資金監(jiān)管

建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，規(guī)范商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理，確保商品房預(yù)售款用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，保障購房人的合法權(quán)益，防范潛在風(fēng)險。市住房保障和房產(chǎn)管理局要會同人民銀行、銀監(jiān)辦制定出臺符合本市實際的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。

（二）實施存量房交易資金托管

建立存量房交易資金托管制度，市住房保障和房產(chǎn)管理局負責(zé)牽頭制定出臺存量房交易資金監(jiān)管辦法，規(guī)范存量房交易行為，保障交易安全，維護當(dāng)事人合法權(quán)益。通過完善存量房交易合同網(wǎng)上簽約、開展存量房交易資金托管等業(yè)務(wù)，做好房源核驗、交易結(jié)算，確保房源真實可交易、交易資金安全有保障。  

（三）持續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

開展房地產(chǎn)市場主體“雙隨機”檢查及專項督查活動，規(guī)范市場秩序，防范市場風(fēng)險。重點對開發(fā)企業(yè)發(fā)布虛假房源信息和廣告、未取得預(yù)售許可證銷售商品房、捂盤惜售或者未明碼標(biāo)價等行為和中介機構(gòu)惡意炒作、捆綁收費、侵占或挪用交易資金、為不符合交易條件的房屋提供中介服務(wù)等行為進行整治。開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)進行廣告宣傳、營銷活動，需嚴格遵守市場監(jiān)管部門相關(guān)規(guī)定。繼續(xù)完善預(yù)警機制，妥善處置延期交付樓盤，探索創(chuàng)新解決路徑。加快推進以房地產(chǎn)市場主體為主的信用體系建設(shè)，建立健全長效管理機制，著力提升“事中事后”監(jiān)管水平。

（四）規(guī)范房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展

加強異地執(zhí)業(yè)機構(gòu)管理，嚴格依法把好分支機構(gòu)市場準入關(guān)，開展房地產(chǎn)估價機構(gòu)一級分支機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師掛靠整治活動，嚴肅查處未備案執(zhí)業(yè)的分支機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師違規(guī)掛靠，營造公平競爭的市場環(huán)境。相關(guān)部門加強溝通與協(xié)作,建立估價機構(gòu)信用評價體系，加強對房地產(chǎn)評估機構(gòu)分類分級、差別化管理，形成優(yōu)勝劣汰、擇優(yōu)扶強的發(fā)展導(dǎo)向。推進行業(yè)協(xié)會建設(shè)，強化行業(yè)自律，積極開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，通過集中培訓(xùn)，進一步加強估價人員的職業(yè)道德建設(shè)，提高估價人員的綜合素質(zhì)和能力。

（五）加強房地產(chǎn)中介機構(gòu)監(jiān)管

加強對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的備案管理，進一步規(guī)范經(jīng)紀機構(gòu)房源信息的發(fā)布，嚴格落實明碼標(biāo)價、合同網(wǎng)簽、交易資金監(jiān)管等制度。推廣《江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)服務(wù)標(biāo)準》，引導(dǎo)中介機構(gòu)標(biāo)準化服務(wù)。探索開展優(yōu)質(zhì)放心房地產(chǎn)中介機構(gòu)推薦活動，引導(dǎo)群眾選擇信用良好的房地產(chǎn)中介機構(gòu)。加強中介從業(yè)人員的管理，提高從業(yè)人員的素質(zhì)，建立中介機構(gòu)從業(yè)人員的信用檔案制度。     

三、進一步拓寬商品房去庫存渠道

（一）推進鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋征收貨幣化安置

嚴格控制鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷安置房建設(shè)，通過政策性補貼、搬遷獎勵等優(yōu)惠政策，積極引導(dǎo)被征收人選擇貨幣化安置，自主購買市場存量房源解決住房問題，或通過集中采購存量商品房安置被征收家庭，縮短安置過渡周期，降低安置成本，有效促進鄉(xiāng)鎮(zhèn)存量商品房去化。

（二）加快培育發(fā)展住房租賃市場

培育住房租賃企業(yè)，引導(dǎo)住房租賃規(guī)模化經(jīng)營。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。加強租賃中介機構(gòu)管理，搭建住房租賃服務(wù)平臺，為租賃市場供需雙方提供高效、準確、便捷的服務(wù)。加強住房租賃市場監(jiān)管，積極推行國家制定的住房租賃合同示范文本應(yīng)用。

本意見自發(fā)布之日起試行，試行期為3年。