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各鎮人民政府，環科園、經濟開發區管委會，市各街道辦事處，市各委辦局，市各直屬單位:

為規范本市物業管理區域內業主大會及業主委員會工作，維護全體業主的合法權益，根據《物業管理條例》、住房和城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》、《江蘇省物業管理條例》、《宜興市物業管理辦法》等有關規定，現就規范業主大會和業主委員會自治管理提出指導意見如下：

一、正確認識業主大會制度，依法成立業主大會和選舉業主委員會

業主大會是物業管理區域內的業主自治管理組織，是所在社區居民自治組織的有機組成部分，是物業管理的重要責任主體。業主大會由物業管理區域內全體業主組成，物業管理區域內業主人數較多的，可以成立業主代表大會行使業主大會職權（業主代表大會、業主大會以下簡稱業主大會）。業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受全體業主的監督。

1、加強對業主大會成立的籌備組織工作。物業管理區域達到成立業主大會條件時，開發建設單位應向所在鎮、園區和街道（以下簡稱屬地政府）、市住房局提出成立業主大會的申請；屬地政府應按相關規定及時組建籌備組，委派社區（居、村委）（以下簡稱社區）負責人擔任籌備組組長，按相關程序成立業主大會，并選舉產生業主委員會。業主委員會由主任委員、副主任委員、秘書長、委員共5至11人單數組成，可設2至3名業主委員會候補委員。業主委員會應當建立維修監管、財務監督、印章管理等議事工作制度。為確保物業管理活動的公平、公正，委員之間應回避近親關系。當正式委員不能履職而缺額時，可按照候補委員排序替補。

2、嚴格業主代表、業主委員會委員推選條件。社區和籌備組要夯實業主大會、業主委員會運作基礎，業主代表、業主委員會委員候選人應當由遵紀守法、熱心公益、責任心強、公正廉潔、身心健康、模范履行業主義務，具有社會公信力和一定組織能力的業主擔任。凡有違法搭建、違章裝飾裝修、擅自改變物業使用性質、拒交物業服務費、無故缺席業主委員會會議三次、無故不履行業主委員會委員職責與義務等情形之一的業主，不得擔任或繼續擔任業主代表或業主委員會委員。

3、健全業主委員會備案手續。依法產生的業主委員會和經換屆改選的業主委員會應當向屬地政府和市住房局辦理備案手續。憑備案證明刻制業主委員會印章。已辦理備案的業主委員會名稱、所轄區域范圍、委員、業主大會議事規則和管理規約發生變更的，業主委員會應當向屬地政府和市住房局辦理變更備案手續。

二、切實加強對業主大會和業主委員會工作的指導，確保日常運作規范有序

社區應加大對業主大會和業主委員會具體工作的指導和監督，對制定和修改業主大會議事規則、管理規約、共有部位經營收益分配，使用、解聘、選聘物業服務企業，使用專項維修資金等有關小區共同管理事務依法提出建議和意見。把業主大會和業主委員會的規范化建設納入社區建設工作范疇，切實引導業主大會和業主委員會依法開展物業管理自治工作，屬地政府應將業主委員會建設管理工作納入對社區考核范圍。

1、依法作出業主決議。業主委員會應當按其職責范圍和業主大會授權，通過民主表決作出本小區物業管理方面的工作決議；相關事項屬于業主大會職權的，由業主委員會根據民主表決形成動議，提請業主大會決定。業主大會作出決定前，業主委員會應當預先聽取社區的建議，召開業主大會應邀請社區代表列席，決定重大事項應邀請屬地政府代表列席會議。業主大會作出決定后，要及時在小區內公告。

2、建立工作例會制度。社區要指導業主委員會按議事規則建立工作例會制度，使業主委員會及時了解業主和使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，督促業主遵守管理規約，引導業主自覺履行相應義務，參與小區管理。

3、建立溝通協調機制。社區應建立和業主委員會溝通的聯席會議機制，每季度定期召開一次聯席會議，及時了解和掌握所轄小區物業管理動態；按需召開臨時聯席會議，協調解決物業管理活動中的問題。

4、監督公共財物管理。社區要加強對小區公共財物管理的監督，指導有條件的小區設立專門公共財物帳目，杜絕公共收益存于個人名下。督促業主委員會定期將收支情況在小區公示。

三、建立應急反應機制，維護小區正常秩序

社區應指導業主委員會共同建立健全各種應急反應機制，及時化解小區物業矛盾糾紛，及時處理突發情況，營造小區管理和諧穩定環境。

1、建立重要事項向社區通報制度。業主委員會應定期向社區通報小區物業管理重要事項，涉及小區物業管理形式和小區改建改造方案等，社區應及時提出建議意見，并跟蹤協調處理。

2、建立矛盾糾紛協商調解機制。小區出現矛盾糾紛時，業主委員會應商討調解辦法，及時與相關方面進行溝通協調，必要時可聯系社區、屬地政府、市物業管理中心、公安派出所、城管等職能部門共同參與協商調解。

3、建立應急救濟機制。當住宅小區出現棄管、失管情況時，業主委員會應及時會同社區制定小區管理應急過渡方案，在未確定小區管理方案期間由社區提供準物業服務。業主委員會任期屆滿或不能正常履行職責時，在屬地政府和市物業管理中心的指導和監督下，經公告后由社區代行業主委員會的職權，代行職權期間按照該小區業主委員會職責和議事規則規定組織小區物業管理工作，在條件具備時重新組織業主大會進行選舉。重新選舉仍無法產生業主委員會時，可以由社區組織成立小區物業管理委員會繼續代行業主委員會職權，直至選舉產生新一屆業主委員會為止。

宜興市人民政府辦公室

二○一三年五月十日