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各鎮人民政府，環科園、經濟開發區管委會，市各街道辦事處，市各委辦局，市各直屬單位：

為進一步加強全市住宅小區物業管理工作，提高物業管理水平，不斷提升群眾滿意度，根據《市政府關于進一步加強住宅小區物業管理工作的意見》（宜政發[2010]50號）精神，結合實際，現就進一步深化全市住宅小區物業管理工作提出若干意見如下：

一、指導思想

堅持以科學發展觀為指導，以體制創新為核心，按照《市政府關于進一步加強住宅小區物業管理工作的意見》確定的物業管理工作總體構架，積極拓展物業管理新模式的受益面，繼續深化完善物業管理體制機制和工作基礎，切實加強住宅小區物業管理工作，不斷提高全市物業管理工作總體水平，提升社會和人民群眾對物業管理的滿意度。

二、工作措施

1、加快拓展物業管理新模式

年內要將物業管理新模式由現有的宜城城區拓展至環科園、經濟開發區、丁蜀城區、各中心鎮和有條件的一般建制鎮，并逐步覆蓋全市，進一步擴大物業管理新模式的受益面和覆蓋面。為此，各地以及市有關職能部門要做好以下幾方面的工作：

（1）健全工作機構。按照《市政府關于進一步加強住宅小區物業管理工作的意見》要求，健全完善相關物業管理工作機構。一是鎮政府（園區管委會）設立物業管理辦公室，由分管領導擔任主任，負責轄區內物業管理工作的組織、管理、服務、協調和監督檢查，受理物業管理投訴。二是鎮政府（園區管委會）設立物業管理服務中心，健全物業服務應急處理機制，搭建反應快速的房屋維修和物業管理應急服務平臺，負責向暫不具備市場化物業服務條件的住宅小區提供有償準物業服務，負責轄區內市民的物業應急服務。三是設立社區（村）物業管理站。負責轄區內物業管理工作的具體組織實施。物業管理站由社區（村）主要負責人擔任負責人，社區民警、城管中隊負責社區的隊員兼任物業管理站副站長，使社區居委（村委會）成為居民住宅小區物業管理的責任主體、實施主體。

（2）實行分類管理。鎮政府（園區管委會）根據實際情況，對轄區內各類住宅小區的物業服務進行分類管理。一是已實施市場化物業服務的住宅小區，要強化對物業服務企業的監管措施，指導業主大會和業主委員會規范運作。二是通過整治出新、具備市場化物業管理條件的舊住宅小區，要按照相關程序選聘物業服務企業，實行專業化的物業管理。三是自管房住宅小區，相應管理單位要切實擔負起物業管理責任，并接受鎮政府（園區管委會）的日常監督指導，不斷提高物業服務水平。四是暫不具備市場化物業管理條件的老小區、拆遷安置房，統一由鎮政府（園區管委會）物業服務中心提供基本物業管理服務，逐步向市場化過渡。五是實施業主自行管理的住宅小區，業主可向鎮政府（園區管委會）物業管理服務中心申請物業管理矛盾投訴調解和有償的應急維修服務。

（3）開展物業管理達標創優活動。一是組織鎮政府（園區管委會）開展鎮、社區兩級物業管理機構、人員配備、制度建設、職責落實等方面的達標創建活動，著力整治行政管理方面不到位的問題。二是針對商品房開發小區，組織開展業主委員會、物業服務企業達標活動，整治業主委員會機構或功能缺失、物業服務企業服務不到位等問題。三是組織商品房開發小區、老小區、拆遷安置小區開展物業服務創優活動，促進物業服務水平的提高。四是由鎮政府（園區管委會）牽頭，組織對老舊住宅小區配套設施進行改造，完善小區基礎設施配套。五是由鎮政府（園區管委會）牽頭，開展違章搭建專項整治工作，開展違規裝修房屋、侵占公共部位等小區物業管理混亂狀況專項整治，切實解決群眾反映強烈的突出問題。六是由鎮政府（園區管委會）牽頭，組織開展住宅小區星級評比活動，進一步提升物業企業服務水平，提高居民滿意度。

2、深化完善物業管理體制機制

深入總結今年以來物業管理工作情況，在“屬地負責、部門聯動、分類管理、覆蓋全面”的物業管理新模式基礎上，通過進一步理順關系、健全政策制度，不斷完善物業管理體制機制。

（1）健全完善管理措施。一是研究實施對各有關鎮（園區）物業管理工作的考核獎勵意見。二是嚴格執行住宅專項維修資金征收制度，確保應收盡收。三是實施物業管理履約保證金制度。四是實施住宅小區房屋質量保證金使用和管理辦法，確保住宅保質期內的房屋維修糾紛得到及時有效解決。五是實施物業服務企業稅收地方留成部分返退獎勵辦法和操作意見，鼓勵物業服務企業提高服務水平。

（2）促進物業服務市場發展。一是強化物業管理行業自律機制。充分發揮物業管理行業協會的作用，以推進物業管理行風建設為重點，建立物業管理企業的誠信體系，定期向社會公布企業誠信情況，加強行業自律。二是加強物業服務技能培訓，培育一支物業管理職業經理人隊伍，提高行業從業人員整體素質。三是實施品牌企業戰略。加強和改進對物業管理企業資質管理和從業人員的資格管理，積極引導物業管理市場有序競爭。研究實施扶持激勵政策，扶持培育品牌物業服務企業發展。四是培育與物業服務相配套的專業化市場。加強物業服務的分類管理，研究推廣“菜單式”物業服務模式。扶持發展一批秩序維護（保安）、保潔、綠化、維修等專業服務企業和中介服務機構，逐步推行物業服務管理與作業分離的運作模式。

（3）建立健全物業管理有償服務機制。加快健全物業管理有償服務機制，除特殊困難群眾在履行必要程序可以減免物業服務費外，不論老小區、拆遷安置小區、商品住宅小區，享受物業服務或準物業服務都要繳納一定的物業服務費，住房部門、鎮（園區、街道）、社區居委要對此積極研究具有可操作性的征繳辦法。對停車難狀況嚴重的小區，要在因地制宜、積極合理地施劃停車泊位的基礎上，同步推進停車有償化，對小區內公共路面停車收取停車費，停車費收入納入小區物業服務專項經費。

3、積極營造物業管理工作氛圍

充分發揮黨員干部的先鋒模范作用，繼續大力倡導黨員干部、機關事業單位職工帶頭遵守業主公約，自覺遵守住宅小區物業管理的相關規章制度，自覺行使和履行業主的責任和義務，積極維護物業管理秩序。加大物業管理服務相關法規政策的宣傳力度，幫助廣大業主了解小區物業管理的重要性，自覺履行相關義務，積極配合物業服務企業做好管理工作；幫助物業服務企業和從業人員認識優質服務樹品牌的重要性，培養市場競爭意識。各級各部門和各類媒體要將之擺上重要位置，加大宣傳力度，強化輿論導向，加強輿論監督，為全市物業管理工作營造良好的輿論氛圍。

三、工作要求

1、提高思想認識。住宅小區物業管理事關全市長遠發展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進難度大，是一項復雜的社會系統工程。各鎮（園區、街道）和有關部門要切實加強領導，健全機構，完善措施，扎實推進。要堅持一把手負總責，把物業管理工作切實擺上議事日程，落實責任，明確任務，將工作細化分解到基層，加快建立一級抓一級、層層抓落實的組織體系和工作體系，為住宅小區物業管理工作提供有力保障。

2、加強指導服務。市住房保障和房產管理局作為市政府對全市物業管理工作實施行業管理的職能部門，要切實加強政策研究和指導服務，組織、督促各有關鎮（園區、街道）以及物業服務企業加強物業管理工作。市城管、公安等部門要積極支持基層物業管理工作，配備并指導城管隊員、社區民警深入參與社區物業管理工作。市其他部門也要切實履行職能，加強協調服務，大力支持住宅小區物業管理工作，幫助解決物業管理中遇到的問題。

3、嚴格督查考核。市政府對各有關鎮（街道、林場）、有關部門工作責任的落實情況實行專項考核，納入年度綜合考評的范疇?？己霜剟钷k法另行制定。各有關鎮（園區、街道）要結合各自實際情況，抓緊制定本轄區內物業管理工作計劃，加強對物業管理工作的組織協調和監督檢查，對工作情況實行定期調度，推動工作落實。市住房保障和房產管理局要將日常檢查與年度考評相結合，加大對各有關鎮（園區、街道）物業管理工作督查考核的力度；要建立健全物業投訴責任機制，及時查處物業服務企業的不規范行為，切實保障業主合法權益。