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各鎮(zhèn)人民政府，環(huán)科園、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會，市各街道辦事處，市各委辦局，市各直屬單位：

為進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，切實(shí)解決當(dāng)前突出問題，建立健全與現(xiàn)代城市管理相適應(yīng)的體制機(jī)制，提高我市住宅小區(qū)物業(yè)管理水平，現(xiàn)提出如下意見。

一、指導(dǎo)思想和基本原則

（一）指導(dǎo)思想：

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以體制創(chuàng)新為核心，建立“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地負(fù)責(zé)、綜合協(xié)調(diào)”的物業(yè)管理新體制，充分發(fā)揮街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）和社區(qū)作用，把物業(yè)管理納入社區(qū)管理體系，強(qiáng)化住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)社會化、市場化、專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展，及時(shí)化解物業(yè)管理領(lǐng)域的各類矛盾問題，提高服務(wù)質(zhì)量，提升社會和市民對物業(yè)管理的滿意度。

（二）基本原則：

1、統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、綜合協(xié)調(diào)原則。住宅小區(qū)物業(yè)管理作為現(xiàn)代城市管理的重要組成部分，必須納入城市管理的大平臺，實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一考核。街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）和社區(qū)要把物業(yè)管理納入城市管理和社區(qū)管理體系，綜合協(xié)調(diào)解決住宅小區(qū)物業(yè)管理中遇到的各類問題。

2、條塊結(jié)合、屬地負(fù)責(zé)原則。充分發(fā)揮街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）和社區(qū)在住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中的主體作用，強(qiáng)化市行業(yè)主管部門的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督職能，進(jìn)一步整合行政管理資源，落實(shí)管理責(zé)任，真正把住宅小區(qū)物業(yè)管理工作職責(zé)落到實(shí)處。

3、分類管理、政府調(diào)節(jié)原則。堅(jiān)持市場化方向，商品住宅小區(qū)推行市場化物業(yè)服務(wù)；暫不具備市場化物業(yè)服務(wù)條件的老小區(qū)、拆遷安置房，由政府提供準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)，并積極創(chuàng)造條件向市場化物業(yè)服務(wù)過渡；加強(qiáng)政府管理，確保各類住宅小區(qū)物業(yè)管理“有人管事、有章理事、有錢辦事”，加大公共管理和公共服務(wù)力度，有效解決業(yè)主自治管理職能缺失、住宅小區(qū)物業(yè)管理基礎(chǔ)薄弱等問題。

二、工作職責(zé)

（一）市住房保障和房產(chǎn)管理局職責(zé)。

市住房保障和房產(chǎn)局是市政府對全市物業(yè)管理工作實(shí)施行業(yè)管理的職能部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的管理、指導(dǎo)和監(jiān)督，研究制定物業(yè)管理政策措施和行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和住宅專項(xiàng)維修資金使用；負(fù)責(zé)全市街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）物業(yè)服務(wù)管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，負(fù)責(zé)牽頭組織對街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）、市各相關(guān)部門物業(yè)管理相關(guān)工作情況的目標(biāo)責(zé)任考核。

（二）街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）、社區(qū)職責(zé)。

街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）作為住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的責(zé)任主體，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織工作，落實(shí)綜合協(xié)調(diào)管理職責(zé)；社區(qū)是在街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）領(lǐng)導(dǎo)下的住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施主體。街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）、社區(qū)要負(fù)責(zé)將住宅小區(qū)物業(yè)管理工作納入社區(qū)居委會工作的重要內(nèi)容，融入社區(qū)綜合管理；建立健全投訴受理和聯(lián)動協(xié)調(diào)機(jī)制，受理調(diào)解本轄區(qū)物業(yè)管理方面的投訴；參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分，續(xù)籌與審核物業(yè)維修資金使用情況，檢查考評物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，監(jiān)管物業(yè)管理項(xiàng)目交接等工作；牽頭組織業(yè)主大會召開和業(yè)主委員會選舉，備案業(yè)主委員會選舉結(jié)果，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運(yùn)作，并對暫不具備市場化條件的住宅小區(qū)提供基本的準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)。

（三）各相關(guān)職能部門職責(zé)。

1、城市管理局。負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自搭建建（構(gòu)）筑物的查處，負(fù)責(zé)對破壞綠化、道路等設(shè)施以及破壞房屋外立面等方面行為的查處；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)家禽家畜行為的勸阻查處以及對亂設(shè)攤等行為進(jìn)行查處；加強(qiáng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)戶外廣告設(shè)施的日常管理和安全檢查。

2、公安局。負(fù)責(zé)指導(dǎo)、督促物業(yè)管理企業(yè)和保安人員開展安全防范工作，指導(dǎo)落實(shí)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范設(shè)施建設(shè)；消除物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安隱患，及時(shí)查處治安案件，調(diào)解各類涉及治安管理的矛盾；加強(qiáng)對保安人員、外來人口和犬類的管理；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防水源、消防設(shè)施、消防通道等與消防安全相關(guān)工作的監(jiān)督管理。

3、規(guī)劃局。負(fù)責(zé)新建住宅小區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，按規(guī)定配置各類公建配套設(shè)施；查處擅自改變房屋規(guī)劃用途的行為，協(xié)同相關(guān)部門依法查處住宅小區(qū)內(nèi)的違法行為。

4、建設(shè)局。負(fù)責(zé)對在建住宅施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督和管理；協(xié)調(diào)處理房屋保修期內(nèi)由于工程質(zhì)量問題引發(fā)的投訴和矛盾。

5、公用事業(yè)局。負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)工作的檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督；負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、燃?xì)?、排污下水道設(shè)施的竣工驗(yàn)收、維護(hù)修復(fù)和安全管理。

6、工商局。加強(qiáng)企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營登記審查，對未經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或相關(guān)單位同意擅自將居住用房改變?yōu)榉蔷幼∮梅康膱鏊蛙噹欤挥韬藴?zhǔn)登記；查處在住宅小區(qū)從事無照經(jīng)營的行為。

7、物價(jià)局。負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理工作，制定和調(diào)整物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和浮動幅度；對物業(yè)服務(wù)活動中的各項(xiàng)收費(fèi)進(jìn)行管理和監(jiān)督檢查，對違反物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的行為進(jìn)行查處；受理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策咨詢及投訴，協(xié)調(diào)解決因物業(yè)服務(wù)收費(fèi)引發(fā)的矛盾和糾紛。

8、環(huán)保局。負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的建設(shè)項(xiàng)目依法進(jìn)行環(huán)境影響評價(jià)文件審批和環(huán)境保護(hù)設(shè)施竣工驗(yàn)收；對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的污染源依法實(shí)施監(jiān)督管理，對違反環(huán)保法律法規(guī)的行為依法進(jìn)行查處；對涉及環(huán)保的投訴和糾紛進(jìn)行調(diào)查處理。

9、質(zhì)監(jiān)局。負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備進(jìn)行安全監(jiān)察；查處特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為。

10、財(cái)政局。負(fù)責(zé)籌措落實(shí)宜城街道拆遷安置小區(qū)物業(yè)費(fèi)補(bǔ)助資金、宜城街道物業(yè)管理專項(xiàng)資金；負(fù)責(zé)落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅收地方留成部分的獎(jiǎng)勵(lì)返退。

11、民政部門。負(fù)責(zé)落實(shí)街道（鎮(zhèn)、社區(qū)）、居委會對業(yè)主委員會的指導(dǎo)、監(jiān)督和日常管理。

12、司法局。積極疏導(dǎo)、調(diào)解物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類民間糾紛；組織開展物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的宣傳教育活動。

13、市其它相關(guān)部門。要切實(shí)履行職責(zé)，強(qiáng)化協(xié)調(diào)配合，合力強(qiáng)化物業(yè)管理工作。

三、工作機(jī)構(gòu)

（一）強(qiáng)化市住房保障和房產(chǎn)管理局行業(yè)管理職能。

市住房保障和房產(chǎn)管理部門要圍繞加強(qiáng)物業(yè)管理工作，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)管理機(jī)構(gòu)建設(shè)，建立健全行業(yè)管理政策措施和規(guī)章制度，切實(shí)履行行業(yè)管理職能。

（二）強(qiáng)化街道辦事處（鎮(zhèn)政府、園區(qū)管委會）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)建設(shè)。

1、街道辦事處（鎮(zhèn)政府、園區(qū)管委會）設(shè)立物業(yè)管理辦公室。負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織、管理、服務(wù)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查，受理物業(yè)管理投訴。物業(yè)管理辦公室由主任（鎮(zhèn)長）兼任負(fù)責(zé)人。同時(shí)，配備一名社區(qū)工作能力較強(qiáng)的副主任（鎮(zhèn)長）擔(dān)任物業(yè)管理辦公室常務(wù)副主任。

2、街道辦事處（鎮(zhèn)政府、園區(qū)管委會）設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)中心。負(fù)責(zé)向暫不具備市場化物業(yè)服務(wù)條件的住宅小區(qū)提供有償準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)市民的物業(yè)應(yīng)急服務(wù)。

3、派駐宜城街道社區(qū)管理中隊(duì)。市城管執(zhí)法局向宜城街道派駐社區(qū)管理中隊(duì)，受市城管執(zhí)法局和宜城街道辦事處雙重領(lǐng)導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)城管隊(duì)員社區(qū)全覆蓋，確?！俺枪苓M(jìn)社區(qū)”真正落到實(shí)處。

4、設(shè)立社區(qū)物業(yè)管理站。負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的具體組織實(shí)施。物業(yè)管理站由社區(qū)主要負(fù)責(zé)人擔(dān)任負(fù)責(zé)人，社區(qū)民警、城管中隊(duì)社區(qū)隊(duì)員兼任物業(yè)管理站副站長，使社區(qū)居委成為居民住宅小區(qū)物業(yè)管理的責(zé)任主體、實(shí)施主體。

四、工作要求

（一）開展專項(xiàng)整治，解決突出問題。

1、開展物業(yè)管理達(dá)標(biāo)活動。組織街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）開展街道、社區(qū)兩級物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、人員配備、制度建設(shè)、職責(zé)落實(shí)等方面的達(dá)標(biāo)創(chuàng)建活動，著力整治行政管理方面不到位的問題。深入調(diào)研，針對商品房開發(fā)小區(qū)，組織開展業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)標(biāo)活動，切實(shí)整治業(yè)主委員會機(jī)構(gòu)或功能缺失、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不到位等問題。

2、完善老舊住宅小區(qū)配套設(shè)施。繼續(xù)推進(jìn)老小區(qū)改造工程、小區(qū)技防工程項(xiàng)目建設(shè)，組織實(shí)施“平改坡”三年計(jì)劃，完善小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套。對尚未落實(shí)社區(qū)用房、物業(yè)管理用房的小區(qū)，限期解決。

3、開展小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理違規(guī)行為整治活動。開展違章搭建專項(xiàng)整治工作，堅(jiān)決遏制當(dāng)前部分小區(qū)違章建設(shè)屢禁不止現(xiàn)象，同步研究建立長效機(jī)制，建立健全違章搭建巡查、發(fā)現(xiàn)、處理機(jī)制。專項(xiàng)整治小區(qū)物業(yè)管理混亂狀況，逐步清理改變房屋使用性質(zhì)和功能、違規(guī)裝修房屋、侵占公共部位、毀綠占綠、等小區(qū)各類物業(yè)違章違規(guī)事件。

4、健全街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）、社區(qū)投訴糾紛處理和物業(yè)應(yīng)急維修機(jī)制。街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）、社區(qū)建立住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理投訴受理制度和物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)制，確保物業(yè)糾紛及時(shí)有效得到處理。加強(qiáng)街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)站建設(shè)，設(shè)立應(yīng)急維修熱線電話，搭建反應(yīng)快速的房屋維修和物業(yè)管理應(yīng)急服務(wù)平臺。

5、建立健全物業(yè)管理收費(fèi)和有償服務(wù)機(jī)制。修訂完善《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，針對老小區(qū)、拆遷安置小區(qū)、商品住宅小區(qū)進(jìn)一步明確物業(yè)管理和準(zhǔn)物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。研究措施辦法，幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)適時(shí)組織開展對業(yè)主拖欠、拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)問題的集中清欠行動。圍繞“快審快結(jié)快執(zhí)行”，積極探索司法訴訟對物業(yè)欠費(fèi)問題的清欠支持機(jī)制。

（二）強(qiáng)化政策保障，完善考核激勵(lì)體系。

1、加大政策支持力度。對宜城街道物業(yè)服務(wù)屬地化管理工作，市財(cái)政設(shè)立專項(xiàng)資金進(jìn)行保障。嚴(yán)格執(zhí)行住宅專項(xiàng)維修資金征收制度，確保應(yīng)收盡收。推進(jìn)物業(yè)管理履約保證金制度的實(shí)施，用于對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約行為的處罰和棄管小區(qū)的善后處理。完善住宅小區(qū)房屋質(zhì)量保證金使用和管理辦法，確保住宅保質(zhì)期內(nèi)的房屋維修糾紛得到及時(shí)有效解決。研究實(shí)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅收地方留成部分返退獎(jiǎng)勵(lì)辦法和操作意見，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

2、完善考核激勵(lì)體系。市住房保障和房產(chǎn)管理局要研究實(shí)施對街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）物業(yè)管理工作、市場化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核制度。街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）要研究完善加強(qiáng)屬地化物業(yè)服務(wù)管理工作的各項(xiàng)規(guī)章制度和考核體系。研究實(shí)施扶持激勵(lì)政策，扶持發(fā)展管理理念先進(jìn)、有品牌、有信譽(yù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（三）廣泛宣傳發(fā)動，形成濃厚氛圍。

1、加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。各級各部門和各類媒體要把物業(yè)管理工作的宣傳作為加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作的重要舉措，圍繞增強(qiáng)業(yè)主消費(fèi)意識和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識，加大宣傳力度，有效提升社會各界對加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)工作的認(rèn)識、認(rèn)知和認(rèn)同，強(qiáng)化輿論導(dǎo)向，加強(qiáng)輿論監(jiān)督，營造濃厚氛圍。

2、發(fā)揮黨員干部模范帶頭作用。積極倡導(dǎo)黨員干部、機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工帶頭遵守業(yè)主公約，自覺遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)章制度，自覺行使和履行業(yè)主的責(zé)任和義務(wù)，積極維護(hù)物業(yè)管理秩序。

3、嚴(yán)格依法管理。市各相關(guān)職能部門要切實(shí)履行職責(zé)，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，確保管理服務(wù)到位。對住宅小區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的違法行為，市有關(guān)部門要依法及時(shí)查處、嚴(yán)肅處理。

宜興市人民政府

二〇一〇年三月三十日